ナタリー 売買不動産投資は、収入を得る一般的な方法です。ただし、賃貸用の不動産を購入する場合は、自分で住むために不動産を購入する場合よりも多くの調査が必要です。ここでは、有限会社のメリット、有限会社の設立方法、デメリットなどについて詳しく説明します。
説明された企業の説明を受けるために購入する
近年、売買セクター全体の傾向は、持続可能なポートフォリオを構築するために有限会社を利用することになっています。家主の大多数は有限会社を通じて運営されているため、長期的に不動産ビジネスからより多くの利益を得たい場合は、この道をたどるのが理にかなっています。有限会社は複雑で維持が難しいと思われがちです。追加の義務がいくつかありますが、それらはビジネス プランに簡単に統合でき、管理も比較的簡単です。オンラインで売買会社を設立するのにかかる時間はわずか 15 分です。カンパニーハウスの登録費用は、オンラインまたは郵送でわずか 12 ポンドです。
賃貸物件は良い投資ですか
初心者にとって、賃貸物件を購入するのは複雑で時間のかかるプロセスになる可能性があります。賃貸不動産投資を真剣に考えているのであれば、不動産市場に参入できるさまざまなルートを理解する価値があります。購入して貸す（その後、部屋や家を貸す）というより明白なルートのほかに、自分で土地を購入し、自分の家を一から建ててそれを貸す（賃貸する）など、検討すべき選択肢もあります。 「賃貸住宅」）。
投資を正しく計画していれば、不動産を賃貸することは、将来の経済的安全を確保する最良の方法の 1 つです。不動産価格が劇的に上昇したため、売買投資家は過去 7 年間で平均収益率を 2 倍にしました。しかし、多くの投資家は、多くの減税措置がまだ利用可能であることを知りません。たとえば、あなたが高率の納税者である場合、損耗手当を使用して賃貸利益に対する税金を軽減することができます。過去の損失や不動産価値の損失を将来に対して相殺することもできます。
投資不動産には 3% の印紙税が課せられます。さらに、すべての住宅ローン利息の支払いを家賃に対する所得税から控除することはできず、ほとんどの投資よりもキャピタルゲイン税が高くなります。
有限会社を通じて事業を行う不動産投資家は、低い法人税率の恩恵を受けることができます。家主は、有限会社を通じて運営することにより、住宅ローン利息の全額控除を受けることができます。さらに、有限会社を通じて不動産に投資する家主は、19% という高い所得税率の代わりに 40% の軽減法人税率を利用することができます。これらの変更により、家主は純額で 37% 以上の節約が得られる可能性があります。
家賃収入を得ることが鍵
売買物件に投資する場合、将来の投資家は利回りを考慮する必要があります。不動産は長い間、安全な投資とみなされてきました。近年、不動産市場の価格上昇により、バイ・トゥ・レット投資の収益が高まる可能性が高まっていますが、バイ・トゥ・レット投資の長期的な魅力は家賃収入によるものです。レンタル利回りは、購入価格に対する年間収益率です。 10,000万ポンドの物件の総利回りが5%であれば、年間200,000万ポンドの賃貸収入が得られます。英国の賃貸利回りは5.9％。
住宅価格上昇のための投資
ネーションワイドの住宅価格指数によると、40年前の英国の平均不動産価格は23,730万XNUMXポンドだった。これらのさまざまな事実や数字を見ると、不動産投資が確実に金儲けになることを否定するのは困難です。不動産価格が上昇し続け、初期投資の収益率も向上し続けているため、不動産を購入して賃貸する価値は急上昇しています。この着実な上昇は、多くの人が不動産投資を巨額の財産に変えることができたことを意味します。不景気の時期であっても、テナントを調達しやすいことから、バイ・トゥ・レット投資は引き続き人気があります。
83,976年前と比較して、平均住宅価格は過去162,379年間でXNUMXポンドからXNUMXポンドまで上昇しました。住宅価格は過去最高水準に近い一方、賃金と住宅ローン金利はすでに歴史的な低水準にあるため、こうした成長は将来的に限定される可能性がある。不動産に対する需要がある限り、人々は常にそれらを購入する意欲を持っています。需要が増えると、買い手と売り手の価格も上がります。
売買用不動産会社とは何ですか?
法人設立とは、売買ポートフォリオのために有限会社を設立することを指します。あなたが家主の場合、個人として不動産を購入して所得税を支払うか、有限会社として不動産を購入して法人税を支払うことができます。不動産を所有する有限会社もまた、異なる家賃収入を受け取ります。その結果、有限会社から給与や配当金を受け取ることができます。会社を設立することに加えて、Companies House に登録し、PAYE に登録し (自分に給与を支払いたい場合)、アカウントを最新の状態に保つ必要があります。
不動産を購入するために有限会社を設立する必要がありますか?
人々が投資として不動産を購入する主な理由の 1 つは、収入を生み出すことです。賃貸収入は、主に収益に対して税金を支払う必要のない売買投資家にとって魅力的な収入源です。有限会社を通じて売買物件を法人化して売却すると、利益には個人税率ではなく法人税率が適用されるため、固定資産税やキャピタルゲイン税の支払いを最小限に抑えることができます。あなたが高額納税者であっても、政府承認の減税制度を通じて、家賃収入に対するすべての事業経費の払い戻しを請求できる場合があり、これにより数千ドルの税金を節約できる可能性があります。
法人化すると、不動産をより細かく管理できるようになり、賃貸するよりも手間がかかりません。家賃が安くなり、売却、借り換え、賃貸など、不動産の選択肢が増えます。たとえ多額の貯蓄がなくても、他の不動産や建物を取得したり、売買住宅ローンを利用したりすることでビジネスを成長させることができます。
法人化のメリット
1: 税制優遇
多くの人は、有限会社やパーソナルサービス会社を通じて不動産を購入するのは複雑だと思われ、ためらっています。それでも、彼らはこの構造がもたらす税制上のメリットを理解していません。不動産の購入に会社または個人サービス会社を利用すると、個人が支払う高い所得税率の代わりに、現在の税率 19% で法人税を支払うことができます。あなたが高税率の納税者であれば、これによりかなりのお金を節約できる可能性があります。
2: 柔軟な収入の引き出し
有限会社は利益に対してのみ税金を支払います。単一のトレーダーまたはパートナーシップの場合、企業は利益の有無にかかわらず、利益に対して税金を支払います。これは、個人トレーダーやパートナーシップが損失に対して税金を支払っていることを意味します。そして、ビジネスが損失を出している場合、これは大きな問題になる可能性があります。
3: 住宅ローンの軽減
個人の家主は家賃収入から住宅ローンの金利を差し引くことはできません。その代わりに、住宅ローン利息の支払い額の 20% に相当する税額控除が受けられます。このクレジットは住宅ローンの支払いに対する基本税率のみを還付するため、高税率の納税者は全額の還付を受けられません。有限会社の場合、住宅ローン利息は事業経費として分類されるため、法人税を支払う前に費用を控除できます。
4: 税金対策
税務計画は個人よりも企業の方が容易です。オプションには、家族投資会社の利用、有限責任パートナーシップの設立、または全体的な税負担の削減に役立つ非課税特典の活用などが含まれます。富裕層の多くの家族は、子供たちや将来の世代のために資産を保全することに懸念を抱いています。彼らは、世代間の家族投資手段（信託を含む）を通じて子供たちに資産を譲渡することでこれを実現し、多くの場合、相続税や相続税を減額または免除します。
相続税対策
不動産ポートフォリオを子供や他の家族に引き継ぐ予定がある場合、有限会社を通じて不動産を購入することは、高額な相続税を回避する優れた方法となります。株式や贈与を通じて家族に事業を譲渡する方が簡単です。 。会社の価値が数百万ドルの場合、株式や贈与は法的に評価され、文書化される必要があります。また、家族が事業に参加することで、事業を円滑に進めていく意欲を持てることもメリットとなります。
印紙税
株式売却時の印紙税は0.5％です。したがって、不動産の代わりに株式を売却すると、交渉力が高まる可能性があります。場合によっては、SDLT を 15% 削減できる場合があります。
有限責任（リスクの軽減）
会社を持つことは、自分の資産/負債を法的に保護するのに役立ちます。言い換えれば、債権者や他人からのあらゆる請求からあなたの資産を保護します。
小規模自己管理制度 (SSAS) 年金
企業は投資目的で SSAS アカウントを開設できます。 SSAS アカウントは、他の種類の投資とは異なる方法で課税されます。 SSAS アカウントに支払うと税金が軽減されます。商業用または住宅用のスキームは、将来の設備投資要件、キャッシュ フロー、収益を考慮することで、特定の投資要件を満たすように構築できます。
法人化のデメリット
- 有限会社を持つ家主には、税金や会計の申告など、より多くの責任があります
- 近年商品数が増加しているとはいえ、有限会社のバイ・トゥ・レット住宅ローンを組むのはより困難です。
- 有限会社に切り替えるにはお金がかかるし、利益を会社から持ち出すと所得税も払わなければならない
- ブローカーまたは会計士からの専門的なアドバイスが必要な場合がありますが、その場合はより多くの費用と時間がかかる可能性があります。
不動産会社の設立方法
任意の社名で独自の有限会社を設立するには、その名前が Companies House で利用できることを確認し、Government Gateway Web サイト経由で Companies House に登録する必要があります。また、株主や取締役、事業内容に関する情報も提供する必要があります。これは企業の活動を定義し、納税義務に影響を与えます。
会社を設立したら、ビジネス用銀行口座を設定し、法人税を支払うために登録する必要があります。これは困難に思えるかもしれませんが、税務の専門家がプロセスを簡素化するための貴重なヒントを提供します。
会計士は通常、不動産会社を管理しているため、年次申告書と確認報告書を提出するだけで済みます。ただし、自分で会社を経営している場合は、自分のすべての責任とコストを必ず理解してください。複数の不動産を所有している家主の場合は、不動産会社が最良の選択となる可能性があります。
賃貸事業の管理のために会計士にお金を払っている場合でも、税務署に登録する必要があります。会計士は、VAT、法人税、キャピタルゲイン税など、支払わなければならない税金を教えてくれ、どのような記録を保持すべきかについてアドバイスしてくれます。
売買住宅ローンとは何ですか?またその仕組みは何ですか?
住宅ローンを借りるために購入する家主には、いくつかの選択肢があります。ほとんどの貸し手は、利息のみの取引またはより標準的な返済の住宅ローンを提供しています。住宅ローンを購入する場合、通常、従来の住宅ローンよりも高額な頭金が必要となり、住宅ローンに対して支払われる利息も一般に高くなります。家賃保証が必要な場合もあり、通常は不動産に対して住宅ローンが担保されます。貸し手は今後、より高い請求をする可能性があります 金利 所有者が占有している不動産よりも、賃貸するために購入する不動産の方が有利です。
売買物件は、さまざまな経済的機会を広げ、望むライフスタイルを送る自由を与えてくれる投資です。ほとんどの初めての購入者は、自分の家を所有することを夢見ることしかできません。しかし、この夢は、売買住宅ローンの助けを借りて現実にすることができます。同時に、売買物件に投資すると定期的な収入が得られ、退職後の目標をより早く達成するのに役立ちます。一部の金融機関は、年間 6 か月未満の賃貸を短期賃貸とみなしています。また、短期賃貸物件はセカンドハウスであると考えている機関もあります。貸し手によって資格が制限される場合があるため、不動産を貸し出す前に、売買住宅ローンがどのように機能するかを必ず理解してください。
住宅ローンとの違い
売買住宅ローンとは、不動産を購入してテナントに貸し出すために利用されるローンです。賃貸料はローン返済をカバーするため、貸し手は住宅用不動産ローンよりも借り手により多くの借り入れを許可することに寛容です。さらに、貸し手は、あなたの現在の収入ではなく、設定されたレベルの家賃収入に基づいて借りられる金額を計算します。貸し手は他の基準について緩めず、通常、適切な手付金、場合によっては月々の複数の家賃収入の証拠を求めます。
顧客の収入によって住宅ローンの手頃な価格が決まります。一部の BTL 金融業者は、手頃な価格の計算に個人所得を考慮に入れていますが、通常、決定要因は家賃収入です。売買住宅ローンでは、より高い金利と頭金要件が課される場合もあります。住宅ローン貸し手による買い取り住宅ローンの公正な扱いについては、近年よく議論されています。多くの貸し手は、借り手に可能な限り最大限の金額を借りさせたいと考えています。それでも、借り手は、特に一部の貸し手がBTL金利を引き上げている場合には、無理をしすぎないよう注意する必要がある。最後になりましたが、住宅ローンとは異なり、売買住宅ローンは金融行動監視機構 (FCA) の規制を受けません。
売買住宅ローンは必要ですか?
賃貸物件を購入する際に住宅ローンが必要な場合は、売買住宅ローンが必要になります。売買住宅ローンは通常、住宅ローンよりも高額な頭金を必要とし、貸し手は住宅用不動産に通常必要とされる 75% 以上ではなく、不動産価値の 80% のみを融資することがよくあります。これは、貸し手は住宅ローンとは異なる、より厳しい融資基準を売買住宅ローンに適用することが多いためです。
バイ・トゥ・レット返済用住宅ローン
諸経費を低く抑え、税金を節約するために、ほとんどの家主は利子のみの売買住宅ローンを選択します。毎月の借金を少しずつ減らしたい場合は、元本返済住宅ローンを選択できます。月々の支払いは高くなりますが、期間終了後はその不動産を所有することになります。
家主が知っておくべき制限事項
家主は貸し手の許可なしに売買物件に住むことはできず、たとえ許可があったとしても、おそらく別のタイプの商品に切り替えることになるだろう。さらに、2021年は家主が住宅ローン費用を控除できない初めての通年となる。その代わりに、利息の支払いに対して 20% の税額控除が受けられます。
いくらまで借りられますか?
売買物件の家賃収入によって、貸し手がどれだけ融資するかが決まります。月々の住宅ローン返済額より少なくとも 25% 多い家賃収入を見込む必要があります。これらの要因により、貸し手からいくら借りられるかが決まります。この追加補償は最大 45% にもなり、売買物件を確実に購入できるようになります。売買物件の賃貸収入で住宅ローン債務を返済できることを証明できれば、限界はほとんどありません。多くの金融機関は最低個人所得要件を設けており、投資不動産が自己資金であるかどうかに関係なく、他の収入源から一定金額以上の収入がない限り、売買住宅ローンを承認しません。実績収益で 25,000 ポンドが典型的な数字です。
売買住宅ローンには価値があるのでしょうか?
売買住宅ローンを利用した投資は儲かる可能性がありますが、将来的に投資不動産を転売するのが困難になる可能性があります (売買住宅ローンの主な利点)。行動を起こす前に、売買住宅ローンの長所と短所について住宅ローンブローカーに相談してください。
売買住宅ローンはどのように機能しますか?
ほとんどの売買住宅ローンは利子のみです。住宅ローン期間の毎月のお支払いは利息のみで、元金はかかりません。短期的には月々の支出を最小限に抑えることができますが、期間終了時にローンを完済するか借り換える計画を立てる必要があります。
初めて購入する人のためのバイ・トゥ・レット住宅ローン
初めて購入する人は売買住宅ローンを組むことができますが、それは簡単ではありません。投資家が利用できる住宅ローンは少ないため、より多額の頭金が必要になる場合があります。さらに、初回購入者向けの特典がいくつか失われることになります。初めて購入する人の場合、初めての物件に住んでいない場合、初回購入者救済制度は利用できません。代わりに「住宅引越料金」が適用されます。これは、初めての購入者ではない人が住むための住宅に支払うのと同じ料金です。賃貸用不動産を保持しながら、後で住むために家を購入すると、売買/セカンドハウス追加料金全額が発生します。さらに、初めて自分で住む家を購入する際、貸し手は売買住宅ローンの未払い負債を査定します。
売買住宅ローンは何件まで保有できますか?
4 つ以上の不動産を持つ家主はポートフォリオ家主と呼ばれます。銀行の結果として、 イングランド 2017 年 XNUMX 月に規制が施行されたため、これらの投資家は追加の資金調達がより困難であると認識しました。これまで、ポートフォリオの家主は、ポートフォリオ内の住宅の追加融資や住宅ローンの借り換えを申請する際に、損益計算書を提供することができました。ポートフォリオに多額の抵当が入っている場合、追加の資金を得るのが難しくなる場合があります。融資を申請するときは、住宅ローンの詳細、キャッシュ フロー予測、ビジネス モデルを示す必要があります。
最大ポートフォリオ サイズと ICR の増加
一部の貸し手はポートフォリオの家主に追加の制限を課しています。所有する不動産の数に応じて、一部の貸し手はポートフォリオに含めることができる最大数を設定しています (最大 10 が最も一般的です)。対照的に、異なる ICR と代表金利を使用する企業もいます。貸し手は、ポートフォリオ全体の最大ローン・トゥ・バリュー (LTV) 比率に制限 (たとえば、65% 以下の LTV) を課したり、ポートフォリオ内のすべての不動産が同じ内部資本比率 (ICR) を持つという要件を課したりすることもあります。
売買税の変更 - 何を知っておく必要がありますか?
2017 年 2017 月の税制変更により、多くの家主がポートフォリオを組み込むようになりました。 100 年 XNUMX 月までは、住宅ローン利息の XNUMX% を家賃収入から控除でき、家主にとっては有利な税金が課せられました。
2020年20月、政府は売買住宅ローン減税を段階的に廃止し、20％の税額控除に置き換えた。所得税を支払う家主は税金から費用を差し引くことができなくなり、住宅ローンの利子費用のXNUMX％しか受け取れないことになる。
家主に対する売買税の軽減
状況によっては、大幅にお金を節約できる可能性があります。主な税軽減策は、ポートフォリオが有限会社を通じて運営されている場合、住宅ローンの利子を事業経費として請求することです。あなたが高税率または追加税率の納税者である場合、有限会社の所有権により税金が安くなる可能性があります。また、家族に財産を引き継ぐ場合には、相続税が軽減される場合もあります。
法人税率と個人税率
不動産を所有している家主の税率は、20 ポンドから 12,571 ポンドまでは 50,270%、40 ポンドから 50,271 ポンドまでは 150,000% です。収入が 150,000 ポンドを超える場合は、45 パーセントの追加税率が適用されます。個人手当（最大 12,570 ポンド）とそれより高い税率の基準は、2026 年 2021 月の変更後、19 年まで同じままとなります。主要な法人税率は 2017 パーセントで、2023 年から適用されています。25 年 250,000 月までに最高法人税率が引き上げられます。 XNUMX% まで (XNUMX 万ポンドを超える利益の場合)。
売買物件に対するキャピタルゲイン税
家主が不動産を売却した場合、現在の許容額である12,300万XNUMXポンドを超えてキャピタルゲイン税（CGT）を支払わなければならない。有限会社を通じて不動産を所有している場合、CGT を支払う必要はありませんが、「利益を上げている」とみなされ、法人税を支払う必要があります。売却によってどの程度の利益が期待できるかによっては、CGT (および非課税枠の恩恵を受ける) または法人税を支払う方が安くなります。
売買ビジネスを成功させる方法
不動産の購入や賃貸には非常にリスクが伴います。不動産投資の前に知識を深めれば得るほど、利益が得られる可能性が高くなります。
市場を調査する
不動産投資にはしっかりと目を向けて、デメリットとメリットを理解しましょう。関連するソーシャル メディア アカウントや頻繁な不動産ニュースをフォローして、売買ビジネスでより成功するための投資に関連するすべての最新情報を入手してください。さまざまなエリアの賃貸利回りと潜在的な成長率を常に把握できれば、どこに投資するかを決定できます。
適切な場所を見つける
借主が何を望んでいるのかを知る必要があるため、賃貸人は場所を探すときに特定のことを念頭に置いています。鉄道駅または地下鉄駅に近い、より魅力的な物件に投資します。 ロンドン 専門家。投資を検討している学校、緑地、レストランが近くにありますか?これらはすべて、不動産の価値の一部であるため、考慮すべきその他の重要な側面です。再生エリアはロンドン中心部よりも安価なため、売買に最適な場所です。資本の成長は依然として利益を保証します。
良い賃貸エージェントを雇う
売買投資を行う場所を決めたら、次は信頼できる賃貸エージェントを雇うことです。 Buy-to-Let ビジネスを成功させるためのこのステップの重要性は、どれだけ強調してもしすぎることはありません。不動産は、テナント、安全衛生規制、消防法など、多くの責任を伴う大仕事です。賃貸エージェントと協力することで、自分自身を安心させ、すべてを複雑に感じないようにすることができます。よりストレスのないプロフェッショナルな体験を保証するには、賃貸エージェントが住宅賃貸エージェント協会に登録されていることを確認してください。
家主保険
家主保険に加入するときは、次の要素を考慮してください。保険契約に、取り付け不良や不適切な修理が損害を引き起こした場合に請求できる公的責任の補償が含まれていることを確認してください。このステップの重要性はどれだけ強調してもしすぎることはありません。エージェントを雇った場合でも、あなたの不動産とそのテナントに対する最終的な責任はあなたにあります。
準備して
最後になりますが、不動産投資後に起こる可能性のあるあらゆることに備える必要があります。鍵の紛失やボイラーの故障などの緊急事態が発生した場合、テナントは夜明けにあなたに連絡することを恐れることはありません。この場合、便利屋などの信頼できる人脈を作ると、作業が楽になります。問題があればできるだけ早く解決いたします。不意を突かれないように、緊急資金を作り、必要な修繕のために月々の家賃の少なくとも 10% を確保してください。少なくとも XNUMX か月ごとに物件をチェックし、小さな問題がある場合は、さらに大きな問題に発展する前に修正してください。これはあなたの不動産とテナントを満足させるのに役立ちます。テナントを長期的に維持したい場合は、投資してテナントが見つかった後、その不動産のことを忘れてしまうわけにはいきません。
