不動産評価の概要

毎日取引され、同一の特性を持つ企業株式とは異なり、不動産は固有であり、場所を変更できないため、集中型のオークション システムは非現実的です。不動産評価は、住宅ローン、遺産決済、税金など、さまざまな財務上の決定の基礎として機能します。不動産の売却価格を決めるために利用されることもあります。不動産鑑定士または評価調査士と呼ばれることが多い鑑定士は、一定レベルの教育を受けており、ほとんどの国では実務免許を取得していることが求められます (Wikipedia, nd)。

不動産取引における資産評価の重要性

不動産評価は、不動産の価値を客観的かつ信頼できる見積もりで提供するため、不動産取引において重要な役割を果たします。これは、不動産取引が頻繁に行われないことと、各不動産の独自性を考慮すると特に重要であり、標準化された市場価格を確立することが困難です。正確な不動産評価は、住宅ローンの確保、遺産や離婚の解決、課税の決定、不動産の販売価格の設定など、さまざまな目的に不可欠です (Wikipedia、nd)。

さらに、不動産の評価では、立地、不動産の状態、アップグレードや改善など、不動産の価値に大きな影響を与える可能性のあるいくつかの要素が考慮されます。認可および認定された鑑定士によって作成された鑑定報告書は、これらの評価の基礎として機能し、多くの国で法律で義務付けられていることがよくあります (Wikipedia、nd)。要約すると、不動産評価は不動産取引の重要な要素であり、関係者全員が不動産の価値を明確に理解し、情報に基づいた意思決定を容易にします。

不動産の評価に影響を与える要因

不動産評価は、不動産の適切な価値を決定するのに役立つため、不動産取引において重要な側面です。場所、不動産の状態、アップグレードや改善など、いくつかの要因が不動産の評価に影響します。インフラ、アメニティ、アクセスのしやすさが整っている一等地にある物件は価値が高くなる傾向にあるため、立地は重要な決定要因となります。物件の状態も査定額に大きく影響し、状態の悪い物件よりも手入れの行き届いた物件の方が高値で取引されます。改修や増築などのアップグレードや改良を行うことで、機能性や魅力が高まり、物件の価値が高まります。

評価報告書は、不動産の評価に不可欠なツールであり、前述の要素に基づいて不動産の価値を包括的に分析します。これらのレポートは、住宅ローン、遺産決済、課税などのさまざまな目的に使用されます。不動産鑑定士または評価調査士とも呼ばれる鑑定士は、不動産の評価を行うために必要なライセンスと認定レベルを持つ専門家です。彼らは、住宅用不動産の統一住宅評価報告書や商業用不動産の説明形式などの標準化された形式とフォーマットを遵守し、評価の一貫性と正確性を確保しています（Wikipedia、nd）。

結論として、不動産の評価は、場所、不動産の状態、アップグレードや改善などのさまざまな要因の影響を受ける複雑なプロセスです。認可および認定された専門家によって作成された評価レポートは、不動産取引における不動産の価値を決定するための信頼できる基礎を提供します。

会場

立地は不動産の魅力や需要に直接影響するため、不動産の評価において重要な役割を果たします。施設への近さ、学校の質、交通インフラ、雇用機会などの要因は、不動産の価値に大きな影響を与える可能性があります。例えば、公共交通機関、ショッピングセンター、レクリエーション施設へのアクセスが容易な都市の一等地にある不動産は、僻地や開発が遅れている地域にある不動産と比較して、市場価値が高くなる傾向があります（RICS、2017）。

さらに、周辺地域の安全性、清潔さ、全体的な魅力も不動産の価値に影響を与える可能性があります。犯罪率が低く、よく整備された地域にある物件は、一般的により人気があり、価格も高くなります。さらに、投資家は成長が期待できる地域の不動産にプレミアムを支払う可能性があるため、その地域の将来の開発と成長の可能性が不動産の評価に影響を与える可能性があります (IVSC、2017)。

要約すると、立地は不動産の望ましさや需要に寄与するさまざまな要因を含むため、不動産の評価の重要な決定要因となります。不動産取引において情報に基づいた決定を下すには、買い手と売り手の両方にとって、不動産評価に対する立地の影響を理解することが不可欠です。

物件の条件

不動産の状態は、不動産の全体的な魅力と機能に直接影響を与えるため、その評価を決定する上で重要な役割を果たします。大きな欠陥や損傷がなく、よく管理されている物件は、状態の悪い同様の物件と比較して、より高い評価が得られる可能性があります。不動産の築年数、構造の完全性、建設資材の品質、健康上または安全上の危険の有無などの要因が、不動産の状態、ひいてはその評価に影響を与える可能性があります。

さらに、不動産を市場基準に合わせるために必要な修繕や改修の費用も、その評価に影響を与える可能性があります。買い手は、すぐに修理やメンテナンスにかかる費用の必要性が軽減されるため、良好な状態の物件に対して割増料金を支払うことをいとわないかもしれません。一方、状態の悪い物件は、購入希望者が必要な改善費用を織り込む可能性があるため、評価額が低くなる可能性があります。場合によっては、広範囲の損傷や欠陥によって不動産が売却不能になり、市場価値に大きな影響を与える可能性さえあります（RICS、2017; Appraisal Institute、2018）。

アップグレードと改善

アップグレードと改善は、不動産の全体的な価値を高めることができるため、不動産の評価において重要な役割を果たします。これらの機能強化は、部屋の追加や増築などの構造的な変更から、キッチンやバスルームの改修などの外観のアップグレードまで多岐にわたります。鑑定士は不動産を評価する際、現在の市場動向やその地域の同等の不動産との関連で、品質、機能性、改善点の魅力を考慮します。

一部の機能強化は他の機能よりも高い投資収益率をもたらす可能性があるため、アップグレードや改善が不動産評価に及ぼす影響は必ずしも単純ではありません。たとえば、エネルギー効率の高いアップグレードや最新のアメニティは、潜在的な購入者にとってより魅力的であり、その結果、不動産の市場価値が高まる可能性があります。ただし、過度にパーソナライズされた改善や型破りな改善はあまり望ましくない可能性があり、より広範な市場に対する不動産の魅力が制限される可能性があります。したがって、不動産所有者は、アップグレードや改善を行う際に、潜在的な買い手の好みや現在の市場動向を念頭に置き、潜在的な投資収益率を慎重に検討することが重要です（RICS、2017; Appraisal Institute、2018）。

評価レポートとその用途

鑑定評価書は、不動産の価値について専門家の意見を提供するものであり、不動産の評価や不動産取引に欠かせない書類です。これらのレポートは、立地、不動産の状態、アップグレードや改善などのさまざまな要素を評価して不動産の価値を決定する、認可された認定鑑定士によって作成されます。評価報告書は、住宅ローンの基礎の形成、財産と離婚の解決、課税など、複数の目的に役立ちます。場合によっては、不動産の販売価格を設定するために使用されることもあります (RICS、2017)。

不動産取引における評価報告書の重要性は、買い手と売り手の両方が不動産の価値を明確に理解できるようにするため、いくら強調してもしすぎることはありません。この情報は、情報に基づいた意思決定を行い、公正な取引を交渉するために非常に重要です。さらに、評価報告書は国際的な評価基準とガイドラインに準拠しており、評価プロセスにおける一貫性と信頼性が確保されています（IVSC、2017）。

鑑定士のライセンスと認定レベル

不動産評価における鑑定士のライセンスと認定要件は国によって異なりますが、通常は教育、経験、試験の組み合わせが必要です。鑑定士は通常、管轄区域に応じて金融から建設技術に至るまで、特定の教育プログラムを完了する必要があります。必須の教育資格に加えて、ほとんどの国では鑑定士に開業免許の取得を義務付けています。ライセンスのプロセスには、多くの場合、鑑定研修生、認定鑑定士、認定鑑定士の 2000 つのレベルの認定が含まれます。これらのレベルに進むには、鑑定士は一定の経験時間を蓄積する必要があります。第 12 レベルでは 2500 か月で 24 時間以上、第 1 レベルでは 2 か月で XNUMX 時間以上になります [XNUMX][XNUMX]。ライセンスと認定の具体的な要件は国や地域によって異なる場合があることに注意することが重要です。そのため、鑑定士を目指す人は、自分の業務分野の規制をよく理解しておくことが重要です。

用語：鑑定士、不動産鑑定士、鑑定士

不動産評価の分野では、「鑑定士」、「不動産鑑定士」、「評価調査士」という用語が同じ意味で使用されることがよくありますが、文脈や地理的位置によっては微妙な違いがある場合があります。一般に、3 人の専門家全員が、立地、状態、改善などのさまざまな要素に基づいて不動産の価値を決定する責任を負います。ただし、「appraisers」は米国でより一般的に使用され、「property valuers」と「valuation Surveyors」はイギリス英語やその他のイギリス連邦諸国でより一般的です。さらに、「評価測量士」は、不動産の評価だけでなく、土地の測量や境界確定などの測量の他の側面を含む、より広い仕事範囲を有する場合があります。これらの小さな違いにもかかわらず、3 人の専門家全員の主な目的は同じです。それは、住宅ローン、税金、売買取引など、さまざまな目的で不動産の価値を正確かつ公平に評価することです (Wikipedia、nd)。

不動産評価における最高最善利用の原則

不動産評価における最高かつ最良の利用原則は、法的、物理的、財務的な実現可能性を考慮して、不動産の最も収益性が高く効率的な利用を決定しようとする基本的な概念です。この原則は、最適な利用状況に基づいて不動産の市場価値を確立するのに役立つため、評価プロセスにおいて重要な役割を果たします。鑑定士は、用途地域規制、周辺の土地利用、不動産の物理的特徴などのさまざまな要素を分析し、その価値を最大化する最適な用途を特定します。さらに、この原則は、その価値に大きな影響を与える可能性がある、不動産の将来の開発または再開発の可能性を考慮しています。最終的には、最高かつ最良の利用原則により、不動産の潜在力を包括的に理解した上で不動産評価が行われることが保証され、さまざまな不動産取引においてより正確で信頼性の高い評価が可能になります（RICS、2017年、Appraisal Institute、2020年）。

評価の標準化された書式とフォーマット

不動産評価では、評価報告書の一貫性と正確性を確保するために、標準化された書式とフォーマットが不可欠です。広く使用されている標準化された形式の 1 つは、Uniform Residential Appraisal Report (URAR) です。これは通常、米国で改良された住宅不動産の住宅ローン評価に使用されます。このフォームは、物件の場所、状態、アップグレードや改善など、物件のさまざまな側面を評価するための包括的かつ構造化されたアプローチを提供します [XNUMX]。

収益を生む土地や未加工の土地などの商業用不動産の場合、評価額は多くの場合、物語形式で報告されます。これらのレポートは認定一般鑑定士によって作成され、市場の状況、最高の用途、最適な用途、関連する法的規制または用途地域の制限などの要素を考慮して、不動産の価値の詳細な分析が提供されます[2]。物語形式により、不動産とそのユニークな特徴をより詳細に調査することができ、徹底的かつ正確な評価が保証されます。

統一住宅鑑定評価書

統一住宅評価報告書 (URAR) は、住宅不動産の評価のために不動産業界で使用される標準化されたフォームです。これは、場所、状態、アップグレード、改善など、不動産の市場価値を決定する際に考慮されるさまざまな要素を概説する包括的な文書として機能します。 URAR の主な目的は、住宅ローンの貸し手、不動産の買い手、売り手が不動産取引中に住宅不動産の価値を評価するための一貫した客観的な基準を提供することです。 URAR は、標準化されたフォーマットを使用することで、鑑定士が一定のガイドラインと基準を遵守することを保証し、それによって不動産評価プロセスの透明性、正確性、信頼性を促進します。これにより、利害関係者間の情報に基づいた意思決定が容易になり、一貫性のない評価や主観的な評価から生じる紛争の可能性が減ります (Wikipedia、nd)。

商業不動産の説明形式

物語形式は、商業不動産の評価に使用される包括的な方法であり、不動産の価値を詳細に分析します。この形式は、場所、状態、アップグレード、改善など、不動産の価値に影響を与えるさまざまな要素を徹底的に調査するため、不可欠です。さらに、物語形式では、不動産の収益創出の可能性、市場動向、比較可能な販売データが考慮され、バランスのとれた評価が保証されます。

ナラティブ形式の重要性は、不動産所有者、投資家、貸し手、税務当局などのさまざまな利害関係者が容易に理解できる明確かつ簡潔なレポートを提示できることにあります。この形式により、不動産の価値をより正確に表現できるようになります。これは、不動産取引、住宅ローンの確保、課税の決定における情報に基づいた意思決定にとって重要です。さらに、物語形式は通常、認定総合鑑定士によって作成され、評価プロセスにおける高度な専門知識と信頼性が保証されます（Appraisal Institute、2021）。

プロパティ値の種類

不動産取引や意思決定において重要な役割を果たす不動産価値にはさまざまな種類があります。市場価値は、多くの場合、公開市場価値または公正価値と交換可能であり、競争オークション設定で資産が取引される価格です (IVS、2017)。使用価値、または使用価値とは、資産が特定の用途の下で特定の所有者に生み出すキャッシュ フローの正味現在価値 (NPV) を指し、不動産の市場価格を上回る場合も下回る場合もあります (Damodaran) 、2012）。投資価値は特定の投資家にとっての価値であり、市場価値とは異なる場合があり、買い手または売り手に市場に参入する動機を与えます（IVS、2017）。従価税額は、一括査定プロセスを通じて決定される、課税目的で使用される値です (IAAO、2013)。保険価額は、保険契約の対象となる不動産の価値を表し、通常は敷地価格を除きます。最後に、強制清算または秩序ある清算のいずれかとして分析される清算価値は、売り手が市場の通常よりも短い期間内での売却を余儀なくされたと仮定した場合に、破産手続きで一般的に求められる価値の基準である(RICS、2017)。

市場価値

不動産評価の文脈における市場価値とは、公正な売却に必要な条件下で、競争的で開かれた市場で不動産が取引される可能性が高い推定金額を指します。これは、買い手と売り手の両方が慎重かつ知識を持って、強制されることなく行動し、不動産が合理的な期間市場に公開されていることを前提としています。市場価値は、公開市場価値または公正価値と同義であると考えられることが多く、不動産取引、税金、住宅ローン融資の決定において重要な要素です。特別な考慮事項や買い手と売り手の関係が取引価格に影響を与える可能性があるため、市場価格は不動産に支払われる実際の価格とは異なる場合があることに注意することが重要です。国際評価基準 (IVS) は、市場価値を決定し、世界中の不動産評価プロセスの一貫性と信頼性を確保するためのガイドラインを提供します (国際評価基準評議会、2017 年)。

使用価値

不動産評価における使用価値の概念は、資産が特定の用途の下で特定の所有者のために生み出すキャッシュ フローの正味現在価値 (NPV) を指します。この評価方法では、不動産が特定のユーザーに提供する独自の利点と有用性が考慮されます。これらは、不動産の市場価値を上回るか下回る可能性があります。使用価値は、特定の不動産に関連する潜在的な利益とリスクについて情報に基づいた決定を下すのに役立つため、投資家や不動産所有者にとって重要な考慮事項です。使用価値は主観的なものであり、ユーザーの個人的な好み、ニーズ、状況に応じて、ユーザーによって大きく異なる可能性があることに注意することが重要です。したがって、不動産鑑定士は、不動産の固有の特性と潜在的な用途を注意深く評価し、その使用価値を正確に決定することが重要です (国際評価基準評議会、2017)。

投資価値

不動産評価における投資価値とは、個々の投資または運用目的を考慮した、特定の投資家にとっての不動産の価値を指します。この価値は、投資家の独自の視点や目標によって影響されるため、不動産の市場価値よりも高い場合もあれば、高くない場合もあります。投資価値と市場価値の差は、買い手または売り手にとって、それぞれの状況や目的に基づいて取引からの潜在的な利益を認識するため、市場に参入する動機となる可能性があります。投資価値は、市場価値、使用価値、清算価値などの他のタイプの不動産価値とは異なることに注意することが重要です。これは、投資価値は、市場価値を反映するのではなく、特定の投資家の特定のニーズや期待に合わせて調整されるためです。より広範な市場のコンセンサスまたはその他の標準化された評価指標 (International Valuation Standards Council、2017)。

従価税額

従価税額は、課税目的で使用される価格を決定するため、資産評価の重要な側面です。この価値は、さまざまな情報源からデータを収集し、それを不動産に適用して課税価値を確立する一括査定プロセスを通じて導出されます。従価税額は地方自治体が固定資産税を徴収するために不可欠であり、固定資産税は公共サービスやインフラプロジェクトに資金を提供するための重要な財源です。従価税額は、個別の取引や主観的な要素ではなく標準化された評価方法に基づいているため、不動産の市場価格とは異なる場合があることに注意することが重要です。したがって、不動産所有者や投資家が正確な納税義務を確保し、不動産資産に関して十分な情報に基づいた意思決定を行うためには、従価税額を理解することが不可欠です（国際評価基準評議会、2017年; アプレイザル協会、2018年）。

保険価額

不動産評価における保険価額とは、不動産の損害や損失が発生した場合に、その土地の価値を除いた、その不動産の交換または再建にかかる見積費用を指します。この値は、不動産所有者の経済的利益を保護するために必要な適切な保険金額を決定するために重要です。保険価額には、通常、建設資材、人件費、不動産を損失前の状態に再建または修復するのに関連するその他の費用などの要素が考慮されます。保険金額は、競争市場で不動産が販売される推定金額を表す市場価格とは異なる場合があることに注意することが重要です。市場価値は立地、需要、潜在的な収入創出などの要素を考慮しますが、保険価値は不動産の物理的構造を修復するコストのみに焦点を当てます。したがって、不動産所有者と保険会社は、潜在的なリスクや損失に対する適切な補償と保護を確保するために、保険価値を慎重に評価する必要があります。

清算価値

不動産評価における清算価値とは、売り手が市場の通常の期間よりも短い期間内に売却することを強いられる、強制的または秩序ある売却シナリオで不動産が取得するであろう推定金額を指します。この価値は、破産手続きや、不動産所有者が財政難に直面し、資産を迅速に処分する必要がある状況で求められることがよくあります。清算価値は通常、売却の緊急性と、潜在的な買い手へのエクスポージャーが限られているために不動産の価格に与える潜在的な影響を考慮に入れているため、市場価値とは異なります。清算価値は、売主の財務状況や関連する時間的制約など、売却を取り巻く特定の状況に影響されるため、不動産の真の市場価値を表していない可能性があることに注意することが重要です（IVS、2017）。

不動産評価における価格と価値

不動産の評価では、価格と価値を区別することが重要です。これらの用語は不動産の価値のさまざまな側面を表すためです。価格とは、特定の取引で不動産に対して支払われる金額を指し、買い手と売り手の関係、交渉スキル、販売時の市場状況などのさまざまな要因によって影響を受ける可能性があります。一方、価値は不動産の本質的な価値を表し、特に場所、状態、アップグレード、改善などの要素の包括的な分析によって決定されます（RICS、2017）。

不動産取引では、不動産に支払われる価格が必ずしも真の市場価値を反映しているとは限らないため、価格と価値の違いは特に顕著です。たとえば、買主は、不動産の主観的な評価や売主との特別な関係により、市場価格を上回るプレミアム価格を喜んで支払う可能性があります (IVSC、2017)。このような場合、不動産鑑定士は不動産の価値を正確に評価し、それが一般的な市場状況と一致していることを確認し、住宅ローン、税金、その他の目的に信頼できる根拠を提供することが不可欠です（Appraisal Institute、2018）。

不動産評価における特別な考慮事項

不動産評価における特別な考慮事項には、最終的な評価結果に影響を与える可能性のあるさまざまな要因が含まれます。そのような要因の 1 つは、買い手と売り手の間に特別な関係が存在し、一方の当事者が他方の当事者に対して支配または重大な影響力を持っていることです。このような場合、支払われた価格は不動産の市場価値を正確に表していない可能性があります。さらに、二者間で売買される複数の不動産を含む取引では、支払われた価格と各不動産の市場価値との間に差異が生じる可能性があります。

国際的な評価基準とガイドラインは、さまざまな国での不動産評価の一貫性と正確性を確保する上で重要な役割を果たします。これらの基準を遵守することは、評価プロセスにおける信頼性と信頼性を維持するのに役立ちます。さらに、市場価値、使用価値、投資価値、従価税価額、保険価額、清算価額など、さまざまなタイプの不動産価値を理解することは、包括的な評価分析には不可欠です。それぞれのタイプの価値は特定の目的を果たし、評価の状況や目的に応じて異なる場合があります (IVS、2017)。

結論として、不動産評価における特別な考慮事項には、取引を取り巻く固有の状況を理解し、国際評価基準を遵守し、徹底的かつ正確な評価プロセスを確保するためにさまざまな種類の不動産価値を認識することが含まれます。

国際的な評価基準とガイドライン

国際評価基準 (IVS) は、不動産評価の専門家に一貫した枠組みを提供する、世界的に認められた一連のガイドラインです。国際評価基準評議会 (IVSC) によって制定されたこれらの基準は、さまざまな管轄区域や不動産タイプにわたる評価プロセスにおける透明性、比較可能性、および専門性を促進することを目的としています。 IVS は、主要な用語の定義、さまざまなタイプの価値 (市場価値、使用価値、投資価値など) の特定、評価プロセスで使用される方法論とアプローチなど、不動産評価のさまざまな側面をカバーしています。 。 IVS に準拠することで、不動産鑑定士は、その評価が信頼性があり、客観的であり、国際的なベストプラクティスに沿っていることを保証できます。これは、意思決定の目的で不動産評価に依存する投資家、貸し手、規制当局などのステークホルダーの間で信頼と自信を築くのにも役立ちます (IVSC、2020)。