プライベート・エクイティ不動産の紹介

この投資戦略は、不動産投資信託（REIT）やその他の不動産運営会社の上場有価証券への投資を含む公開株式不動産とは異なります。 PERE への投資は、個別に管理される口座、混合ファンド、不動産持ち株会社など、さまざまな投資手段を通じて行うことができます。 PERE の投資家には、認定および非認定の個人投資家のほか、年金基金、寄付金、財団、ファミリーオフィス、政府系ファンドなどの機関投資家が含まれます。プライベート・エクイティ不動産市場は、通常、投資が長期にわたって保有され、公的取引所で簡単に取引されないため、流動性が低いという特徴があります。この投資アプローチには、不動産市場に対する深い理解に加え、リスク管理と規制遵守の専門知識が必要です (Anson, 2011; Geltner et al., 2014)。

不動産資本市場の概要

不動産資本市場には、プライベートエクイティ、プライベートデット、パブリックエクイティ、公的債務など、幅広い投資オプションが含まれています。これらの市場は、不動産資産の取得、開発、管理のための資金の流れを促進します。プライベート・エクイティ不動産投資には、個別に管理される口座、混合ファンド、不動産持ち株会社など、さまざまな投資手段を通じた不動産の直接的または間接的な所有権が含まれます。これらの市場の投資家には、認定および非認定の個人投資家だけでなく、年金基金、寄付金、保険会社などの機関投資家も含まれます。公開株式および債券市場には、不動産投資信託 (REIT) やその他の不動産運営会社などの有価証券の取引が含まれており、投資家は直接所有権を持たずに不動産資産へのエクスポージャーを得ることができます。不動産資本市場は、投資家に流動性、分散、リスク管理の機会を提供するとともに、不動産セクターの成長と発展を支援することにより、世界経済において重要な役割を果たしています（Preqin、2020; NCREIF、2021）。

不動産の直接所有権と間接所有権

不動産の直接所有権と間接所有権は、不動産投資に対する 2018 つの異なるアプローチを表します。直接所有権には、個々の不動産または不動産のポートフォリオに対する所有権の取得、融資、および保持が含まれます。この方法により、投資家は不動産管理と意思決定に直接責任を負うため、投資をより細かく制御できるようになります。直接所有権は通常、多額の資本と不動産管理の専門知識を持つ投資家に魅力を感じます (Preqin、XNUMX)。

一方、間接所有権とは、不動産投資信託（REIT）、混合ファンド、不動産などのプールされたファンド投資ビークルまたは取り決めを通じて、不動産または不動産のポートフォリオにおける証券化またはその他の分割または分割されていない持分への投資を指します。持株会社（NCREIF、2017）。間接所有により、投資家はポートフォリオを多様化し、直接管理を必要とせずに幅広い不動産にアクセスできるようになります。このアプローチは、不動産市場へのエクスポージャーを求める機関投資家だけでなく、資本や不動産の専​​門知識が限られている投資家により適しています (Preqin、2018)。

要約すると、不動産の直接所有権と間接所有権の主な違いは、管理のレベル、管理責任、必要な投資資本にあります。直接所有権はより大きな管理と責任を提供しますが、間接所有権は多様化とより幅広い投資家へのアクセスを提供します。

プライベート・エクイティ不動産投資ビークルの種類

投資家の多様なニーズに応えるために、さまざまなタイプのプライベート エクイティ不動産投資手段が存在します。一般的なタイプの 2015 つは個別管理口座で、これにより投資家は投資を直接管理し、好みに応じてポートフォリオを調整できます (Brueggeman & Fisher、2014)。もう 2021 つの人気のあるオプションは、複数の投資家が資本をプールして、専門の投資会社が管理する不動産の多様なポートフォリオに投資する混合ファンドです (Geltner et al., 2021)。不動産持株会社や不動産法人も普及しています。これは、投資家が別の法人を通じて不動産を所有および管理することを可能にし、責任保護と税制上の優遇措置を提供するためです（Blackstone、XNUMX）。さらに、積極的に運営されている不動産運営会社は、収益不動産の所有と運営を通じて投資家に不動産市場へのエクスポージャーを提供しています（NCREIF、XNUMX）。これらのさまざまな投資手段は、投資家のリスク許容度、投資目的、不動産資産の管理における望ましい関与レベルに応じた幅広い選択肢を提供します。

プライベート・エクイティ不動産の主要企業

プライベートエクイティ不動産業界は多様な主要企業で構成されており、それぞれがセクター全体の機能と成長に貢献しています。年金基金、寄付金、財団、ファミリーオフィス、政府系ファンド、保険会社などの機関投資家は、不動産投資への資金提供において重要な役割を果たしています。これらの企業は多くの場合、不動産に直接投資するか、特定のニーズに応えるように設計されたアドバイスされた投資取り決め、車両、商品を通じて投資します（Preqin、2020）。

さらに、上場および上場の不動産投資信託（REIT）、非上場の私募 REIT、およびその他の形態の公的または民間の不動産運営会社が業界のダイナミズムに貢献しています。これらの組織は不動産資産を管理および投資し、投資家に利益をもたらします (Nareit、2021)。さらに、認定および非認定の個人投資家は、直接投資または非証券化パートナーシップを通じてプライベートエクイティ不動産市場に参加し、業界の資本プールを増大させています(SEC、2020)。

結論として、プライベートエクイティ不動産業界の主要なプレーヤーには機関投資家、不動産運営会社、個人投資家が含まれており、これらすべてがこのセクターの成長と発展に貢献しています。

認定および非認定の個人投資家

プライベート・エクイティ不動産投資の文脈では、認定個人投資家と非認定個人投資家は主に財務的資格と投資機会の点で異なります。認定投資家とは、証券取引委員会 (SEC) が定めた最低所得および純資産要件を満たす投資家を指しますが、非認定投資家はこれらの要件を満たしていません。この区別は、各グループが利用できる投資機会の種類を決定するため、非常に重要です。

認定投資家は、非流動性で取引されていない私募不動産証券の提供など、幅広い投資オプションにアクセスできます。これらの投資オプションは、通常、これらの提供の適合性要件を満たすことができる投資家にのみ適しています。一方、非認定投資家は、個人または非証券化パートナーシップを通じた不動産への直接投資、および上場不動産投資信託（REIT）やその他の形態の上場不動産市場などに限定されています。貿易不動産運営会社。 SEC への登録が免除されている不動産証券の私募は、これらの投資に関連するリスクと非流動性が高いため、通常、認定投資家に限定されています (Investopedia、nd; Wikipedia、nd)。

プライベート・エクイティ不動産の機関投資家

機関投資家はプライベートエクイティ不動産において重要な役割を果たしており、市場に多大な資本とリソースを提供しています。年金基金、寄付金、財団、ファミリーオフィス、政府系ファンド、保険会社などのこれらの投資家は、通常、大規模な資産基盤と長期的な投資期間を持っています。彼らは、社内の専門投資スタッフを通じて不動産に直接投資するか、ニーズを満たすために特別に設計された投資の取り決め、車両、商品のアドバイスを通じて不動産に投資します (Preqin、2020)。これらの取り決めは、多くの場合、第三者の専門の不動産投資管理会社によって有料で組織され、構築され、管理されます（NCREIF、2019）。機関投資家のプライベートエクイティ不動産への関与は、ポートフォリオの多様化、安定した収入源の創出、インフレヘッジに役立つと同時に、不動産の開発と取得のための資金も提供し、最終的には不動産市場の成長と安定に貢献します（世界銀行、2018)。

投資戦略とリスク管理

プライベートエクイティ不動産への投資戦略は、投資家のリスクとリターンのプロファイルおよび投資期間によって異なります。中核となる戦略は、低いレバレッジで安定した収益を生み出す不動産に焦点を当てており、より低いリスクと適度なリターンを提供します。付加価値戦略には、改善、再配置、またはリースアップを通じて価値が上がる可能性のある不動産が含まれ、適度なリスクでより高い収益を目標とします。日和見戦略は、ディストレスト資産やパフォーマンス不振の資産、開発プロジェクト、ニッチ市場をターゲットにし、最大のリスクで最大のリターンを目指します。

プライベート・エクイティ不動産におけるリスク管理には、潜在的なリスクを特定、評価、軽減するための包括的なアプローチが含まれます。これには、集中リスクを軽減するための、不動産の種類、地域、投資構造にわたる分散が含まれます。デューデリジェンスは、資産、スポンサー、市場状況の品質を評価する上で非常に重要です。金融の安定を維持するには、金利や為替のリスクだけでなく、レバレッジのレベルを監視および管理することが不可欠です。さらに、投資家は持続可能で責任ある投資を確保するために、環境、社会、ガバナンス (ESG) 要素を考慮する必要があります。定期的なパフォーマンス測定と業界標準に対するベンチマークは、投資戦略とリスク管理実践の有効性を評価するのに役立ちます (Brueggeman & Fisher、2015; Geltner et al.、2016)。

不動産投資信託の役割

不動産投資信託（REIT）は、投資家に不動産市場へのアクセスしやすい流動性の高い投資手段を提供することで、プライベートエクイティ不動産において重要な役割を果たしています。 REIT は、収益を生み出す不動産資産を所有、運営、または融資する上場企業です。これらにより、認定投資家と非認定投資家の両方が、自ら不動産を直接所有または管理することなく、不動産投資へのエクスポージャーを得ることができます。 REIT は多数の投資家から資金をプールすることで、大規模な不動産ポートフォリオを取得および管理することができ、それによりリスクを分散し、より高いリターンを生み出す可能性があります。

さらに、REIT は課税所得の少なくとも 90% を配当の形で株主に分配する必要があるため、収入を求める投資家にとって魅力的な選択肢となっています。 REIT は、流動性と多様化を提供するだけでなく、一定レベルの透明性と規制監視も提供します。これは、REIT が厳格な報告要件の対象となり、米国の証券取引委員会 (SEC) などの金融当局によって規制されているためです (CFA Institute) 、2021）。全体として、REIT はプライベート エクイティ不動産の重要な要素として機能し、投資家に不動産市場にアクセスするための便利で規制された手段を提供します。

規制環境とコンプライアンス

プライベート・エクイティ不動産投資の規制環境は複雑で、管轄区域によって異なります。一般に、これらの投資は証券、金融機関、不動産取引を管理する規制の対象となります。コンプライアンス要件には通常、関連当局への登録、開示および報告基準の順守、資金と資産の適切な管理の確保などが含まれます。たとえば、米国では、プライベート エクイティ不動産ファンドは、1933 年証券法、1940 年投資会社法、1940 年投資顧問法などの規制を遵守する必要があります。さらに、ドッド・フランク・ウォール街改革および消費者保護法では、証券取引委員会（SEC）への登録や特定の報告および記録保持義務の順守など、民間ファンドマネージャーに対するさらなるコンプライアンス要件が導入されました。欧州連合では、オルタナティブ投資ファンド管理者指令 (AIFMD) がプライベート エクイティ不動産ファンドを規制し、認可、透明性、リスク管理に関する要件を課しています。投資家とファンドマネージャーにとって、プライベートエクイティ不動産投資に関連する法的および財務的リスクを軽減するには、それぞれの管轄区域の規制枠組みを理解し、遵守することが重要です（Preqin、2018年、SEC、2020年、欧州委員会、2011年）。

パフォーマンスの測定とベンチマーク

プライベート・エクイティ不動産投資におけるパフォーマンスの測定とベンチマークは、投資戦略の成功を評価し、さまざまな投資手段のパフォーマンスを比較するために不可欠です。パフォーマンスを測定する一般的な方法の 1 つは内部収益率 (IRR) です。これは、キャッシュ フローのタイミングと規模を考慮して、投資に対する年換算の収益率を計算します。もう 1 つの広く使用されている指標は、初期投資と比較して投資家に返される現金の総額を測定する株式倍率です。

一方、ベンチマークには、特定の投資またはポートフォリオのパフォーマンスを、関連するインデックスまたは同等のグループと比較することが含まれます。プライベートエクイティ不動産の文脈では、全米不動産投資受託者協議会 (NCREIF) の不動産指数 (NPI) は、米国の機関級商業用不動産の大規模なプールのパフォーマンスを追跡するベンチマークとして広く認識されています。さらに、MSCI グローバル年次不動産インデックスは、世界の不動産パフォーマンスに関するより広範な視点を提供します。プライベート・エクイティ不動産投資のパフォーマンスをこれらのベンチマークと比較することで、投資家は投資戦略の相対的な成功を評価し、将来の投資について十分な情報に基づいた意思決定を行うことができます。

プライベート・エクイティ不動産の動向と将来展望

プライベートエクイティ不動産市場は、テクノロジーの進歩、人口動態の変化、投資家の嗜好の進化などの要因により、近年大きな変化を経験しています。注目すべき傾向の 2020 つは、データセンター、高齢者向け住宅、学生向け宿泊施設など、分散効果と魅力的なリスク調整後リターンを提供する代替不動産セクターへの関心の高まりです (CBRE、2019)。さらに、プロップテックの台頭により、業務効率が向上し、データ主導の意思決定が可能になり、新たな投資機会が創出されることで業界に変革がもたらされています (PwC、XNUMX)。

持続可能性も投資家にとって重要な焦点となっており、投資決定における環境、社会、ガバナンス（ESG）要素の重要性がますます高まっています（GRESB、2020）。今後、プライベートエクイティ不動産市場は、世界経済の動向、規制の変更、投資家の需要に応じて進化し続けることが予想されます。これには、回復力と適応力のある資産への一層の重点化や、新興市場の機会を活用するための国境を越えた投資への意欲の高まりが含まれる可能性があります (JLL、2021)。