土地開発の概要

このプロセスには、地形を自然または半自然の状態から変換し、住宅を建設したり未使用の不動産を新しい目的に変換したりするために不動産を区画に分割することが含まれます。土地開発の経済的側面は、土地を人間にとってより利用しやすくし、最終的にその価値を高めるための投資に焦点を当てます。土地開発プロセスでは、計画要件を満たし、土地所有者と開発者の土地価値と利益率を最大化しながら、地元市場に最適な計画を特定するための徹底的な分析が必要です。持続可能な土地開発の実践は、土地変換による環境への影響や、生息地の破壊や生態系サービスの損失などの生態学的配慮を考慮するため、ますます重要になっています。土地開発の複雑さとそのさまざまな要素を理解することは、プロジェクトを成功させ、地主と環境の両方に長期的な利益をもたらすために非常に重要です (Lynch、1960; Wikipedia、nd)。

土地開発の種類

土地開発にはさまざまな種類があり、それぞれが特定の目的を果たし、さまざまなニーズに応えます。一般的なタイプの 1 つは、住宅建設のために土地を区画に分割する住宅開発です。これは一戸建て住宅から集合住宅まで多岐にわたります。もう 1 つのタイプは商業開発です。これは、オフィスビル、小売センター、工業団地などのビジネスのためのスペースの作成に焦点を当てています。複合用途開発では、単一のプロジェクト内に住宅、商業、場合によってはレクリエーションスペースを組み合わせて、より統合された持続可能な都市環境を促進します。

これらの主なカテゴリに加えて、土地開発には、道路建設、アクセス道路、歩道、駐車場などのインフラストラクチャ プロジェクトも含まれる場合があります。これらの開発は、コミュニティ内のさまざまな土地利用を結び付け、サポートするために不可欠です。さらに、持続可能な土地開発の実践は、環境に優しい設計要素を組み込み、自然生息地を保護し、資源効率を促進することにより、開発による環境への影響を最小限に抑えることを目的としています(Choguill, 2008; Lynch, 1960)。

経済的側面と投資

土地開発の経済的側面には、プロジェクトの全体的な価値と収益性に寄与する幅広い要因が含まれます。投資家は、土地開発の機会を評価する際、市場の需要、場所、インフラ、規制要件などの要素を考慮して、潜在的な投資収益率 (ROI) を考慮する必要があります。土地開発には、十分に活用されていない土地や空き地を住宅、商業、工業用不動産などのより価値のある資産に変えることが含まれることが多いため、収益性の高い投資となる可能性があります。

土地開発における投資の検討には、プロジェクトの財務的実現可能性の評価が含まれます。これには、残存開発評価または評価の実施が含まれます。このプロセスでは、計画、建設、財務、開発者の利益などのコストを差し引いて、最終製品の総開発価値 (GDV) が計算されます。残りの価値、または「残余」は土地の価値を表し、需要と供給、建設コスト、計画および手頃な価格の住宅負担金などの要因に非常に敏感です (Lynch、1960)。経済的観点からの土地改良は生態系の劣化を招き、プロジェクトの長期的な持続可能性と価値に影響を与える可能性があるため、投資家は土地開発が環境に及ぼす影響も考慮する必要があります(Wikipedia、nd)。

土地開発のプロセスと分析

土地開発プロセスには、住宅、農業、不動産開発など、さまざまな目的のために景観を変更することが含まれます。このプロセスの重要な側面は、開発の見通しと開発プロセス自体を徹底的に分析することです。この分析の目的は、設計のベストプラクティス、政治的配慮、社会的要件に沿った機能強化と改善を特定し、最終的には土地の価値と地主と開発者の利益率を高めることです（リンチ、1960）。

この分析における重要なツールは、最終製品の総開発価値 (GDV) を計算し、計画、建設、財務、開発者の利益などのコストを差し引く残余開発評価または残余評価です。残りの価値は土地の価値を表し、需要と供給、建設コスト、計画への寄与などの要因に非常に敏感です。これらの複雑さと価値要因の影響を理解すると、地主の売却価値に大きな違いが生じる可能性があります。したがって、利益を最大化し、持続可能な開発実践を確保するには、土地開発プロセスの徹底的な分析が不可欠です（リンチ、1960）。

都市の土地開発コンポーネント

都市の土地開発には、人間の利用と経済成長のための土地の変革に貢献するさまざまな要素が含まれます。重要な要素の 1 つは道路建設で、これにはアクセス道路、歩道、駐車場の建設、橋やその他の交通インフラの開発が含まれます。地形の変更や緑地の追加を含む景観整備は、都市の土地開発のもう 1 つの重要な側面です。

さらに、庭園のための土地の準備、フェンスや生け垣の設置、自治体サービスや公共事業へのサービス接続も重要な要素です。排水および運河システムは水資源を管理し、洪水を防ぐために必要ですが、街灯などの外部照明は都市環境の安全性と美観に貢献します。土地所有者と開発者が土地の価値を最大化し、持続可能な開発実践を確実に実施するには、これらの要素を理解し、対処することが不可欠です（リンチ、1960）。

地主と開発者の役割

土地開発プロセスにおいて、地主と開発者は、利益の最大化、リスクの最小化、キャッシュ フローの制御において重要な役割を果たします。地主は開発の可能性のある土地を所有しており、その価値を理解する責任があります。その価値は、残存開発評価または残存評価を通じて決定できます。このプロセスでは、計画、建設、財務、開発者の利益などのコストを差し引いて総開発価値 (GDV) が計算され、残りの価値が土地の価値を表します (Lynch、1960)。

一方、開発者は、現地の計画プロセスに従いながら、現地市場に最適なスキームを特定して実行する責任があります。彼らは開発分析を実施して、開発の見通しと開発プロセスを精査し、ベストデザインプラクティス、政治的敏感さ、社会的要件に沿った強化と改善の領域を特定します（Lynch、1960）。 GDV を最大化し、開発システムの複雑さを理解することで、地主と開発者は土地の価値と利益率を大幅に高めることができます。

残存開発の評価と評価

土地開発における残存開発評価および評価プロセスは、地主および開発者が土地の潜在価値を最大化するための重要なツールです。このプロセスには、最終製品の総開発価値 (GDV) の計算が含まれます。これは、開発された土地の総販売価値を表します。この値から、計画および建設コスト、財務コスト、開発者の利益などのさまざまなコストが仮に差し引かれます。残りの価値、または「残余」は土地の価値を表します。

GDV を最大化することで、地主と開発者は同時に土地の価値を高めることができます。ただし、地価は需要と供給、建設コスト、計画、手頃な価格の住宅負担金などの要因に非常に敏感であることを考慮することが重要です。開発システムの複雑さとこれらの「価値要因」の影響を理解することで、地主の売却価値に大きな違いが生じる可能性があります。したがって、残存開発評価と評価プロセスは、土地開発プロジェクトを最適化し、地主と開発業者にとって可能な限り最良の結果を保証する上で重要な役割を果たします（Lynch、1960）。

地価感応係数

残存開発評価および評価プロセスにおける地価の感応度は、いくつかの要因の影響を受けます。重要な要素の 1960 つは、住宅や商業スペースなどの最終製品の需要と供給のダイナミクスであり、これは開発総価値 (GDV)、ひいては土地の価値に大きな影響を与える可能性があります。もう XNUMX つの要因は、建設、計画、および手頃な住宅負担金のコストであり、開発プロジェクトの全体的な収益性に影響を与え、ひいては地価に影響を与える可能性があります。さらに、地元の計画プロセスと政治的敏感度は、土地の価値に影響を与える可能性のある制限や要件を課す可能性があるため、土地の開発の可能性を決定する際に重要な役割を果たす可能性があります。さらに、土地開発による生態系への影響や生態系サービスの損失などの環境への配慮も、特に環境総原価計算に織り込んだ場合、土地の価値に影響を与える可能性があります。最後に、ベストデザインプラクティスと社会的要件に沿った拡張機能や改良点を特定して実装する地主または開発者の能力は、土地の価値と利益率の最大化に貢献できます (Lynch, XNUMX; Spotblue.com)。

土地開発による環境への影響

土地開発が環境に与える影響は、プロジェクトの計画と実行において重要な考慮事項です。土地開発は多くの場合、自然景観の改変につながり、その結果、生息地の破壊、生物多様性の損失、生態系サービスの破壊が生じる可能性があります。さらに、農村部の土地から都市部への転換は、建設活動による土壌の劣化、圧縮、および土壌の化学組成の変化を引き起こす可能性があります (欧州環境庁、2006)。さらに、道路や建物などの不浸透性の表面の形成は地表流出の増加につながり、水質汚染や洪水の一因となる可能性があります (国連環境計画、2014)。進行中の都市化に直面して、これらの環境への影響を軽減し、生態学的回復力を促進するには、グリーンインフラストラクチャや低影響の開発などの持続可能な土地開発の実践が不可欠です（米国環境保護庁、2017）。

土地変換と生態学的配慮

土地開発における環境配慮と土地変換の影響は、持続可能な実践を確保するために取り組む必要がある重要な要素です。土地転用はしばしば生息地の破壊につながり、その結果、動植物が失われ、生態系サービスが低下します(Lynch, 1960)。さらに、経済的な観点からの土地改良は、生態学的観点からは土地の劣化につながる可能性があります。道路や建物の建設は、表土の摩耗、土壌の圧縮、土壌の化学組成の変化を引き起こし、環境にさらに影響を与える可能性があります(Wikipedia、nd)。

さらに、土地開発中に不浸透性の表面が形成されると、表面流出が増加し、水源が汚染される可能性があります。建設活動によって土壌の大部分が封鎖され、土壌が不毛になり、栄養循環が破壊される可能性もあります (Wikipedia、nd)。これらの生態学的影響を軽減するには、屋上園芸や緑の建物などの持続可能な土地開発の実践を計画と建設のプロセスに組み込む必要があります。土地開発の生態学的影響を考慮することで、開発者と土地所有者は、土地の利用と変換に対する、より持続可能で環境に責任のあるアプローチに取り組むことができます。

土地開発におけるインフラストラクチャーと建設

インフラストラクチャーと建設は、土地を自然または半自然の状態から機能的かつ経済的に実行可能な空間に変えることに貢献するため、土地開発プロセスにおいて重要な役割を果たします。道路、アクセスルート、歩道、および駐車場の建設は、開発地域への接続とアクセスを提供するために不可欠です（リンチ、1960）。さらに、自治体サービスや公共施設、排水システム、外部照明へのサービス接続の確立は、土地開発の重要な要素です。

さらに、その土地に建物やその他の構造物を建設することにより、その土地の価値が高まり、地域全体の経済成長に貢献します。しかし、インフラストラクチャーや建設活動は土壌の劣化、生態系サービスの損失、環境価値の低下につながる可能性があるため、環境への影響を考慮することが重要です(Wikipedia、nd)。したがって、グリーンビルディング技術や屋上園芸などの持続可能な土地開発の実践を取り入れることは、これらの悪影響を軽減し、土地開発へのよりバランスのとれたアプローチを促進するのに役立ちます。

持続可能な土地開発の実践

持続可能な土地開発の実践は、経済成長と社会福祉を促進しながら、土地利用の変化による環境への影響を最小限に抑えることを目的としています。そのような実践の 2006 つは、雨水の流出を管理し、ヒート アイランドの影響を軽減し、大気の質を改善するために、植生、水、土壌などの自然要素を都市計画に組み込むグリーン インフラストラクチャの導入です (Benedict & McMahon、2003)。別のアプローチは、産業活動または商業活動によって汚染された以前に開発された土地であるブラウンフィールドサイトの利用です。これらの場所を再開発することで、土地開発者は都市のスプロール化を減らし、貴重な緑地を保存することができます (De Sousa、2007)。さらに、持続可能な土地開発の実践には、自然の水文プロセスを模倣し、既存の生態系の撹乱を最小限に抑えることを目的とした、低影響開発（LID）技術の採用が含まれる場合があります（Dietz、XNUMX）。これらの実践は、効果的な土地利用計画や利害関係者の関与と組み合わせることで、より持続可能で回復力のある都市環境の創造に貢献できます。